Tasación de un inmueble para una sucesión

Para qué sirve el valor de un inmueble en una sucesión

Cuando alguien fallece y deja un inmueble, los herederos necesitan un número para empezar a decidir. El valor sirve, sobre todo, para tres cosas:

• Repartir. Si hay más de un heredero, un valor común permite conversar cómo se reparte la herencia sin discutir a ojo.
• Vender. Si la propiedad se vende, el valor de mercado es la base para fijar un precio de publicación realista; lo que se obtenga se reparte después.
• Adjudicar y compensar. Si uno de los herederos se queda con la propiedad, el valor sirve para calcular cuánto compensa a los demás, y conviene que todos lo acepten.

También es una referencia útil para hablar con el abogado o el escribano que intervienen. Esta guía es información general: cómo se tramita una sucesión, qué valor hace falta y en qué momento depende de cada caso y de cada jurisdicción. Consultalo con un abogado o un escribano.

La guía ¿cuánto vale mi casa? resume el método; para dividir bienes en una separación, mirá tasación en un divorcio.

Valor de mercado, valuación fiscal y tasación firmada: no son lo mismo

En una sucesión aparecen tres números distintos, y conviene no confundirlos:

Cuál te piden en tu caso lo define el abogado, el escribano o el juzgado que intervienen, así que preguntales antes de encargar nada. Si te interesa por qué dos valuaciones de la misma propiedad pueden dar números distintos, mirá tasación bancaria vs. de mercado.

Documentos que conviene tener a mano

Hay dos juegos de papeles. El primero ayuda a calcular el valor de mercado con más precisión; el segundo lo pide el trámite, y qué incluye lo define tu abogado o tu escribano.

Para tasar el inmueble

• Dirección exacta y tipo de propiedad (casa, departamento, PH, terreno).
• Superficie cubierta y del terreno, según la escritura, el plano o el título.
• Planos y detalle de ampliaciones o refacciones, con la antigüedad aproximada.
• Fotos actuales de todos los ambientes y del exterior.
• Expensas, si es un departamento o un PH.
• Si está ocupada o alquilada, y en qué condiciones.
• Deudas del inmueble: impuestos, tasas o expensas atrasadas.

Para el trámite sucesorio

• Escritura o título de propiedad a nombre del fallecido.
• Partida de defunción y documentación que acredite el vínculo de cada heredero.
• Testamento, si existe, y datos del expediente sucesorio si ya se inició.
• Informes del Registro de la Propiedad y comprobantes de impuestos y servicios, que el escribano suele pedir.

Cómo se obtiene un valor de mercado con comparables

Un método habitual es el de comparables: se buscan propiedades parecidas (mismo tipo, zona, tamaño y estado) y se ajustan las diferencias. Los avisos publicados son precios de oferta, no de cierre, así que el número final depende también de la negociación. Lo importante es que salga de propiedades reales y cercanas, no de un promedio de toda una ciudad.

Para ver cuánto cambia el precio según el lugar, esta tabla muestra precios por m² que medimos en avisos a la venta, con la cantidad de avisos de cada muestra. Son ejemplos de zonas medidas, no el valor de tu propiedad: la misma casa vale distinto en otro lugar. Tampoco conviene comparar filas entre sí: unas se miden en m² cubiertos y otras en m² totales.

Para otras zonas, mirá el índice de tasación por zona y la guía del precio del metro cuadrado en Argentina.

Cuánto cuesta el informe de AgonProp

El tasador de AgonProp cruza hasta 150 avisos publicados de tu zona, analiza tus fotos y, si los tenés, tus planos, y arma un informe en PDF con valor estimado, rango de valores, la evidencia de mercado usada y los comparables.

Cada informe cuesta $19.900. Es un servicio pago: para ver el precio y un informe de ejemplo no hace falta pagar, y el pago se hace con MercadoPago antes de cargar tus fotos y planos. Si el problema es nuestro (faltó un dato, hubo un error técnico o el informe no llegó), lo corregimos o te devolvemos el dinero.

Para comparar con lo que sale una tasación tradicional, mirá cuánto cuesta tasar una propiedad.

Una propiedad con varios herederos

Mientras no se vende ni se adjudica, el inmueble suele quedar en común entre los herederos. Qué parte le corresponde a cada uno depende de quiénes son los herederos y de si hay testamento: lo ve tu abogado o tu escribano, y la tasación solo le pone precio a la propiedad.

Las salidas más habituales son tres: vender y repartir lo que se obtenga, adjudicarla a uno que compensa a los demás, o mantenerla en común (por ejemplo, alquilándola). Con cualquiera de las tres, ayuda:

• Trabajar todos con el mismo informe, con sus comparables a la vista, en lugar de que cada uno traiga su número.
• Anotar la fecha del valor. El mercado se mueve: si pasan meses entre la tasación y el acuerdo, conviene actualizarla.
• Acordar qué hacer si no coinciden, por ejemplo, encargar entre todos una tasación firmada.

Cuándo hace falta un tasador matriculado

Un valor de mercado ordena la conversación, pero hay situaciones en las que conviene o hace falta un profesional con matrícula:

• El juzgado, el escribano o un organismo pide una tasación firmada. En ese caso, un valor de mercado no alcanza.
• Los herederos no se ponen de acuerdo y necesitan un tercero cuyo valor acepten todos.
• El inmueble es atípico: un campo grande, un edificio o un local de uso muy particular, donde casi no hay comparables.
• Hace falta el valor a una fecha determinada, no el de hoy.

La matrícula y quién puede firmar una tasación dependen de cada jurisdicción: tu abogado o tu escribano te dice a quién conviene encargársela. Una combinación posible es empezar con un valor de mercado, que es más rápido y económico (la guía de tasación online explica cómo funciona), y sumar la tasación firmada solo si el trámite la exige.

Cuándo no te sirve una tasación online

La tasación de AgonProp es una estimación automática basada en comparables. Hay casos en los que no alcanza:

• El trámite exige una firma. No reemplaza la de un tasador o martillero matriculado.
• Necesitás el valor de otra fecha. El informe refleja los avisos publicados hoy, no los de una fecha anterior.
• Casi no hay comparables. En una zona con poca oferta o con un inmueble muy particular, el rango es más ancho y una visita profesional aporta más.
• El estado real no se ve en fotos. Humedad, daños estructurales u obras a medio hacer se evalúan mejor con una inspección.

Propiedad sin escritura, ocupada o con deudas

Algunas herencias incluyen una propiedad con los papeles incompletos: un boleto sin escriturar, una posesión de años, un terreno sin plano. Se puede estimar su valor de mercado, pero la situación legal puede cambiar lo que se consigue por ella, y eso no lo resuelve una tasación. Lo mismo pasa si la propiedad está ocupada, alquilada o tiene deudas: conviene decírselo al abogado desde el principio. Mirá tasación de una propiedad sin escritura para entender qué influye y qué conviene regularizar.

Si decidís vender, la compraventa tiene sus propios gastos; la calculadora de gastos de escrituración te da una idea. Los costos de la sucesión en sí los calcula tu abogado o tu escribano.

Un orden posible, paso a paso

1. Hablá con un abogado o un escribano y preguntales qué valor necesitan, quién lo tiene que firmar y para cuándo.
2. Juntá los datos de la propiedad: superficies, planos, fotos y papeles.
3. Sacá un valor de mercado con comparables y compartilo con todos los herederos.
4. Decidan qué hacer: vender, adjudicar con compensación o mantener en común.
5. Si hace falta, encarguen la tasación firmada.

Guías y herramientas relacionadas

Según lo que heredes y dónde esté, estas páginas te pueden servir:

• Por tipo de propiedad: cuánto vale mi propiedad, tasar un departamento y tasar un terreno. Si es un PH o un local, la guía de PH y la de local comercial.
• Por lugar: la provincia de Córdoba, las Sierras de Córdoba, la Ciudad de Buenos Aires, la provincia de Buenos Aires y la Costa Atlántica.
• Cómo funciona el tasador: qué hace el motor de comparables y cuáles son sus límites.
• Todas las guías: tasación de propiedades.