Qué mirar antes de comprar un departamento

Antes de ir: los datos que el aviso casi nunca trae

Ir a una visita sin haber preguntado tres cosas por WhatsApp es perder una tarde. Estos son los datos que más veces faltan en un aviso, medidos sobre nuestro propio catálogo:

• Expensas. De los 130 avisos publicados en AgonProp al 20/08/2026, solo 3 declaran el monto de expensas. No es un defecto de esta plataforma: el campo lo carga la inmobiliaria y casi nunca se completa, en ningún portal. Preguntalas antes de ir, porque una expensa alta puede mover el costo mensual real más que medio punto de tasa.
• Antigüedad. Solo 52 de los 130 avisos publicados declaran los años de la propiedad. La antigüedad define qué instalaciones vas a tener que tocar (electricidad, cañerías, ascensores) y también si un banco la va a aceptar como garantía.
• Orientación. Solo 8 de los 130 la declaran. Es el dato que separa un departamento luminoso de uno que en invierno no ve el sol: preguntá si es frente o contrafrente y hacia dónde da.

Datos del catálogo propio de AgonProp, consultado el 20/08/2026 sobre los 130 avisos publicados. Es nuestro catálogo, no el mercado argentino: sirve para mostrar qué información suele faltar en un aviso, no para sacar promedios de precios del país.

Con esos tres datos en la mano ya podés descartar la mitad de las visitas sin moverte de tu casa. Los demás filtros —zona, precio, ambientes, apto crédito, mascotas— los podés aplicar directamente en el buscador de AgonProp, describiendo lo que buscás con tus palabras.

La visita, en orden: diez cosas que se revisan con las manos

Entrá con el celular en la mano y sacá fotos de todo. Vas a ver tres departamentos en una tarde y a la noche no vas a acordarte de cuál era cuál.

1. Abrí todas las canillas. Al mismo tiempo, incluida la ducha. Presión baja en un piso alto suele ser bomba o tanque, y es un problema del edificio, no tuyo, pero lo vas a sufrir vos.
2. Mirá abajo de la mesada y del lavatorio. Manchas, hinchazón de la madera, olor a humedad: filtraciones que alguien tapó con una puerta cerrada.
3. Buscá humedad donde se esconde. Paredes que dan al exterior, esquinas del techo, detrás de la cabecera de la cama, el placard, el baño. En último piso, mirá el cielorraso de todos los ambientes. La pintura recién hecha en una sola pared es una señal, no una casualidad.
4. Abrí y cerrá las ventanas. Que cierren completo, que no entre aire, que la persiana suba. Si dan a la calle, cerralas y escuchá: eso es lo que vas a oír todas las noches.
5. Fijate la luz a la hora en que vas a estar. Una visita a las 11 de la mañana no te dice nada de cómo es el living a las 18. Preguntá orientación y, si podés, volvé en otro horario.
6. Contá los tomacorrientes y mirá el tablero. Térmicas y disyuntor, o tapones viejos. Cables por fuera de la pared. Un departamento antiguo sin instalación renovada es un gasto que va a llegar.
7. Preguntá cómo se calienta el agua y cómo se calefacciona. Termotanque, caldera individual, calefacción central del edificio. La calefacción central es cómoda pero no la regulás vos, y su costo suele venir en las expensas.
8. Verificá los metros. Si el aviso dice 60 m², preguntá si son cubiertos, semicubiertos o totales. La diferencia entre "60 totales" y "60 cubiertos" puede ser un balcón entero.
9. Recorré el edificio, no solo el departamento. Palier, escalera, terraza, sala de máquinas, cocheras, tanque de agua. Un edificio descuidado te va a llegar como expensa extraordinaria tarde o temprano.
10. Volvé caminando hasta la esquina. Mirá qué hay alrededor: un bar con música, una obra en construcción, una parada de colectivo bajo la ventana, la escuela de al lado a la hora de la salida.

Lo que se le pregunta a la administración, no a la inmobiliaria

La inmobiliaria trabaja para el vendedor. No te va a mentir, pero tampoco tiene por qué saber lo que pasa puertas adentro del consorcio. Pedí que te pongan en contacto con la administración o con el encargado, y preguntá:

• Las expensas de los últimos doce meses, no la última. Un mes suelto no dice nada. Doce meses te muestran la estacionalidad y, sobre todo, si hubo saltos.
• Si hay expensas extraordinarias en curso o ya votadas. Fachada, ascensores, cañerías, impermeabilización de terraza. Una obra votada en asamblea te la vas a comer vos aunque la hayan decidido antes de que compraras.
• Si el consorcio tiene deudas o juicios. Con proveedores, con el encargado, con propietarios morosos. Un consorcio con muchos morosos sube la expensa de los que sí pagan.
• Qué dice el reglamento de copropiedad. Mascotas, alquiler temporario, uso profesional de la unidad, obras dentro del departamento, tender ropa en el balcón. Son restricciones reales y se cumplen.
• Si el departamento tiene deuda de expensas. La deuda de expensas sigue a la unidad. Se resuelve antes de escriturar, pero tenés que saber que existe.

Si el edificio tiene libro de actas, pedir las últimas asambleas es la forma más rápida de enterarte de todo lo anterior de una sola vez.

Los papeles: lo que se pide antes de poner un peso

Este es el punto donde se caen las operaciones, y siempre por lo mismo: alguien reservó primero y revisó después. El orden correcto es al revés.

• Título de propiedad (la escritura). Pedí una copia simple. Que el vendedor sea el titular registral, y si son varios (por ejemplo, un matrimonio o varios herederos), que estén todos.
• Informe de dominio e informe de inhibiciones. Los pide el escribano al Registro de la Propiedad Inmueble. El de dominio dice quién es el dueño y si hay hipotecas o embargos sobre el inmueble; el de inhibiciones, si el vendedor tiene restricciones para disponer de sus bienes.
• Planos aprobados y, si hubo obra, el final de obra. Una ampliación no declarada puede impedir un crédito hipotecario y complicar una reventa.
• Reglamento de copropiedad y administración. Es donde figura la superficie de tu unidad, tu porcentual de expensas y las restricciones de uso.
• Libre deuda de impuestos y servicios. ABL o inmobiliario provincial, aguas, y las expensas.
• Si viene de una sucesión: que la declaratoria de herederos esté hecha y la inscripción resuelta. Comprar en el medio de una sucesión no terminada es la forma más común de quedarse esperando meses.

Esto no es asesoramiento legal. El que revisa y valida todo esto es tu escribano —y en una compraventa, salvo pacto en contrario, lo elige el comprador, que es quien paga sus honorarios.

Cómo saber si el precio tiene sentido

Una vez que el departamento pasó el filtro técnico, queda la pregunta del precio. Tres formas de contrastarlo, de la más rápida a la más profunda:

• Compará contra la zona. El precio del m² por zona de AgonProp se calcula con avisos reales publicados, y te da la referencia para dividir el precio pedido por los metros y ver dónde cae.
• Mirá los comparables vos mismo. Buscá en el buscador propiedades parecidas en la misma zona: mismos ambientes, metros similares, antigüedad parecida. Si el que estás viendo está 20% arriba, alguien te tiene que explicar por qué.
• Tasala. El tasador de AgonProp analiza fotos y cruza comparables reales de la zona, y te devuelve un informe con valor estimado y rango. Sirve tanto para vender como para llegar a una negociación con un número propio en la mano.

Un detalle de contexto que conviene tener claro: en Argentina la compraventa se cotiza en dólares. En nuestro catálogo, 111 de los 113 avisos de venta publicados al 20/08/2026 están en USD y solo 2 en pesos. Eso significa que la conversación sobre precio, seña y saldo va a ser en dólares, y que el mecanismo de entrega de esos dólares en la escritura es parte de la negociación.

Después de la visita: la cuenta completa

Si el departamento pasó todos los filtros, falta el número final. El precio publicado no es lo que sale: hay que sumarle el impuesto de sellos, los honorarios del escribano, la comisión inmobiliaria y los gastos registrales.

• Hacé la cuenta con la calculadora de gastos de escrituración, que separa lo que paga el comprador de lo que paga el vendedor y distingue CABA, provincia de Buenos Aires y el resto del país.
• Si vas con crédito, simulá la cuota en el comparador de créditos hipotecarios UVA.
• Y si todavía dudás entre comprar o seguir alquilando, la calculadora de comprar vs. alquilar te da el punto de equilibrio según tu horizonte.

El desglose completo, con un ejemplo numérico, está en la guía cuánto necesitás de verdad para comprar un departamento.