Cuánto necesitás de verdad para comprar un departamento

La cuenta tiene tres renglones, no uno

Casi todo el mundo presupuesta el primero y se olvida de los otros dos:

1. El precio de la propiedad. Lo que figura en el aviso, que además es el punto de partida de una negociación, no el número final.
2. Los gastos de cierre. Sellos, escribano, comisión inmobiliaria y gastos registrales. Se pagan el día de la escritura, en efectivo o transferencia, y no se financian con el crédito.
3. El costo de entrar a vivir. Mudanza, reformas mínimas, artefactos, y el primer trimestre de expensas e impuestos antes de que la casa "se acomode".

El renglón que hace daño es el segundo, porque llega junto, en una sola fecha, y en la misma moneda que el precio.

Los gastos de cierre, uno por uno

Estos son los cuatro conceptos y los porcentajes de referencia que usa la calculadora de gastos de escrituración de AgonProp, relevados de fuentes públicas el 22/07/2026:

• Impuesto de sellos. Lo fija cada jurisdicción sobre el valor de la operación y por costumbre se reparte 50/50 entre las partes. CABA: 2,7% total (Ley Tarifaria 2026, art. 34). Provincia de Buenos Aires: 2% total (Ley Impositiva 15.479, ARBA). Otras provincias: 3% como referencia genérica, con un rango habitual de 2% a 4% según la provincia.
• Honorarios del escribano. Por defecto 2% + IVA, el tope orientativo del arancel de referencia del Colegio de Escribanos. Por costumbre los paga el comprador. Es negociable.
• Comisión inmobiliaria. Por defecto 4% + IVA del lado del comprador y 3% + IVA del lado del vendedor. No hay arancel legal fijo: varía por inmobiliaria y por zona, y cada parte paga la suya.
• Gastos registrales y certificados. Alrededor de 0,5% del valor, sin IVA: inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, informes de dominio e inhibiciones, certificados administrativos y catastrales. Por costumbre los paga el comprador.

Un dato que conviene tener claro porque circula desactualizado: el ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles) fue derogado por la Ley 27.743, publicada el 8/7/2024. Si alguien te lo incluye en un presupuesto de gastos, está usando una planilla vieja.

El ejemplo completo, con números

Tomemos una propiedad de USD 115.000. Ese número no es arbitrario ni inventado: es la mediana del precio de los 111 avisos de venta en dólares publicados en AgonProp al 20/08/2026. Sirve como caso realista, no como afirmación sobre el precio del mercado argentino.

Operación en CABA, sin aplicar la exención de vivienda única, con los porcentajes de referencia de arriba:

Lo que paga el comprador

• Impuesto de sellos (1,35%, su mitad del 2,7%): USD 1.552
• Honorarios de escribano (2% + IVA = 2,42%): USD 2.783
• Comisión inmobiliaria (4% + IVA = 4,84%): USD 5.566
• Gastos registrales y certificados (0,5%): USD 575
• Total de cierre: USD 10.476 — el 9,1% del precio

Es decir: para comprar una propiedad publicada a USD 115.000 tenés que tener disponibles alrededor de USD 125.476.

Lo que paga el vendedor en la misma operación

• Impuesto de sellos (1,35%): USD 1.552
• Comisión inmobiliaria (3% + IVA = 3,63%): USD 4.174
• Total: USD 5.727 — el 5,0% del precio

Dos aclaraciones honestas sobre este ejemplo. Primero: si es tu vivienda única, familiar y de ocupación permanente, en CABA la exención de sellos puede eliminar ese 1,35%, hasta el tope en pesos que fija la Ley Tarifaria 2026 ($226.100.000 de valor de operación). La calculadora la aplica sola cuando corresponde. En provincia de Buenos Aires también existe una exención, pero se mide sobre la valuación fiscal de ARBA y no sobre el precio de mercado, así que ahí hay que verificarla con el escribano. Segundo: la liquidación real la arma el escribano interviniente y puede diferir. Cargá tus propios números en la calculadora antes de cerrar un presupuesto.

Si vas con crédito hipotecario, la cuenta cambia de forma

Un crédito no reduce lo que necesitás al inicio: lo reparte distinto. Tres cosas que hay que entender antes de sacar la cuenta:

• El anticipo. De los 10 bancos relevados en el comparador de AgonProp el 22/07/2026, el anticipo mínimo va del 20% al 35% del valor de la propiedad, según el banco. Ese porcentaje sale de tu bolsillo.
• Los gastos de cierre no se financian. Ese ~9% del ejemplo anterior lo ponés vos, además del anticipo. Sobre USD 115.000 con un anticipo del 20%, eso es USD 23.000 de anticipo + USD 10.476 de gastos: USD 33.476 de bolsillo, aunque el banco te preste el resto.
• La tasación del banco puede dar menos que el precio. El banco presta sobre su tasación, no sobre lo que vos acordaste pagar. Si tasa por debajo, la diferencia la cubrís vos. Es la razón número uno por la que se cae una operación con crédito, y está explicada en la guía de apto crédito.

Del lado de la cuota, el comparador usa el criterio habitual de los bancos: que la cuota no supere el 25% del ingreso del hogar. Cargás el ingreso familiar y te marca en qué bancos calificarías. Las tasas relevadas el 22/07/2026 iban del 6% al 15% de TNA UVA según la entidad, y los plazos máximos de 15 a 30 años: son orientativas y no constituyen oferta de ningún banco.

Los costos que aparecen después de la escritura

El tercer renglón. No se firma nada por ellos, pero se pagan igual:

• Mudanza. Depende de volumen y distancia; si hay que subir por escalera o alquilar un montacargas, sube.
• Las reformas mínimas. Pintura, alguna cañería, cambio de cerradura, tal vez el termotanque. Es la partida que más se subestima, y conviene estimarla durante la visita, no después.
• Expensas e impuestos. Si el aviso no las declaraba —y en nuestro catálogo, al 20/08/2026, solo 3 de 130 avisos publicados informan expensas— este es el momento en que te enterás del monto real. Sumá ABL o inmobiliario provincial y los servicios.
• Seguro del inmueble. Si hay hipoteca, el banco lo exige.
• Expensas extraordinarias en curso. Si el consorcio votó una obra antes de que compraras, la vas a pagar vos.

Datos del catálogo propio de AgonProp, consultado el 20/08/2026 sobre los 130 avisos publicados. Es nuestro catálogo, no el mercado argentino: sirve para mostrar qué información suele faltar en un aviso, no para sacar promedios de precios del país.

Cinco formas legítimas de bajar la cuenta

• Negociar los honorarios del escribano. El 2% es un tope de referencia, no un precio fijo. En operaciones grandes se negocia.
• Negociar la comisión inmobiliaria. Tampoco tiene arancel legal. Preguntá el porcentaje antes de reservar, no después.
• Verificar la exención de sellos por vivienda única. En CABA se aplica sobre el valor de la operación y puede sacarte el 1,35% completo. En provincia de Buenos Aires se mide sobre la valuación fiscal: preguntale a tu escribano si tu caso entra.
• Negociar el precio con datos. Llegar con el precio del m² de la zona o con una tasación propia cambia la conversación: se discute sobre comparables y no sobre sensaciones.
• Revisar los papeles antes de reservar. No baja el precio, pero evita el costo más caro de todos: perder la seña o quedar atado a una operación que no puede escriturar. Cómo funciona eso está en la guía de la reserva y el boleto.