La reserva y el boleto: qué firmás y qué pasa si se cae

Los cuatro momentos de una compraventa argentina

1. La reserva. Vos ofrecés comprar a un precio determinado y entregás una suma de dinero como muestra de seriedad, normalmente a la inmobiliaria. El vendedor todavía no aceptó nada: es una oferta con plazo.
2. La aceptación. El vendedor firma que acepta. Ahí hay acuerdo, y la reserva pasa a funcionar como seña a cuenta del precio.
3. El boleto de compraventa. Un contrato privado, más completo, que fija precio, forma de pago, plazo de escrituración, fecha de entrega de posesión y penalidades. No siempre se firma: si la escritura es rápida, muchas operaciones van directo de la reserva aceptada a la escritura.
4. La escritura pública. El escribano hace las verificaciones finales, se paga el saldo, se transfiere el dominio y se entrega la posesión. Recién acá sos dueño.

Cada paso tiene su propio riesgo. El más caro está entre el 1 y el 2, porque es donde ya pusiste plata y todavía no revisaste nada.

Qué tiene que decir una reserva

Una reserva puede ser un papel de media carilla. Que sea corta no importa; que le falten datos, sí. Lo mínimo:

• Identificación exacta del inmueble. Dirección, unidad funcional, y si se puede, nomenclatura catastral. No alcanza con "el 4°B".
• El precio que ofrecés y en qué moneda.
• El monto entregado y a quién se le entrega (casi siempre la inmobiliaria, en carácter de depositaria).
• El plazo que tiene el vendedor para aceptar o rechazar. Sin plazo, tu plata queda inmovilizada sin fecha.
• Qué pasa si el vendedor no acepta: que el dinero se te devuelve íntegro y de inmediato. Esto tiene que estar escrito.
• Qué incluye la operación: cocheras, baulera, artefactos, muebles fijos.
• Plazo estimado para escriturar y quién asume qué gastos si difiere de la costumbre.
• Comisión inmobiliaria: el porcentaje y cuándo se devenga.

Y una recomendación práctica: pedí recibo por todo y evitá entregar efectivo sin constancia escrita del monto, la fecha, el concepto y quién lo recibe.

Cuando la reserva se convierte en seña

Acá está la letra chica que decide todo. El Código Civil y Comercial regula la seña o arras en sus artículos 1059 y 1060, y la regla por defecto es la siguiente: la entrega de seña se interpreta como confirmatoria del acto, es decir, confirma que el negocio está cerrado, salvo que las partes hayan pactado expresamente la facultad de arrepentirse. Y si lo entregado es de la misma especie que lo que se debe pagar (dinero, en una compraventa), la seña se imputa como parte del precio si el contrato se cumple.

En la práctica argentina eso se traduce en dos fórmulas muy distintas que vas a ver escritas en el papel:

• "Como seña y a cuenta de precio": confirmatoria. El negocio está cerrado y el dinero se descuenta del precio final. Nadie tiene derecho a arrepentirse sin consecuencias.
• "Como seña, con derecho a arrepentimiento": penitencial. Cualquiera de las dos partes puede echarse atrás pagando el precio de hacerlo: quien entregó la seña la pierde, quien la recibió la devuelve doblada.

Son dos negocios jurídicos distintos que caben en la misma línea de texto. Leé cuál dice el papel que estás por firmar, y si no lo dice, preguntá antes de firmar, no después.

Esto es una explicación general, no asesoramiento legal. Cada operación tiene su redacción y sus particularidades: consultá con tu escribano o tu abogado antes de firmar.

El boleto de compraventa y por qué importa la fecha cierta

El boleto es un contrato privado de compraventa: obliga a las partes, pero no transfiere el dominio. Dueño sos con la escritura inscripta, no con el boleto. Entonces, ¿para qué sirve?

Para fijar por escrito todo lo que la reserva dejó corto —forma de pago, plazo de escrituración, fecha de posesión, penalidades por incumplimiento, quién paga qué— y para darte protección frente a terceros mientras esperás la escritura.

El Código Civil y Comercial le da al boleto dos protecciones concretas:

• Artículo 1170: el derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre terceros que hayan trabado medidas cautelares sobre el inmueble, si se cumplen ciertos requisitos, entre ellos haber pagado como mínimo el 25% del precio antes de la traba de la cautelar y que el boleto tenga fecha cierta.
• Artículo 1171: los boletos de fecha cierta a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se abonó como mínimo el 25% del precio.

De ahí sale la recomendación práctica que repiten los escribanos: si vas a firmar boleto y a pagar una parte importante del precio antes de escriturar, dale fecha cierta (certificación notarial de firmas es la vía habitual). Un boleto sin fecha cierta te sirve entre las partes, pero es mucho más débil frente a un tercero que aparezca después.

Qué pasa si la operación se cae: cinco escenarios

• El vendedor no acepta tu oferta. Te tienen que devolver la reserva completa, sin descuentos. Por eso tiene que estar escrito en el papel.
• Te arrepentís vos. Si la seña era confirmatoria ("a cuenta de precio"), el vendedor puede exigir el cumplimiento o reclamar los daños; si era penitencial, perdés la seña y ahí termina. La diferencia es enorme y la define la redacción.
• Se arrepiente el vendedor. Con seña penitencial, la devuelve doblada. Con seña confirmatoria, podés exigir que cumpla.
• Aparece un problema en los papeles. Un embargo, una inhibición, una sucesión sin terminar, una ampliación sin plano. Si la reserva no previó este caso, empieza una discusión. Por eso la reserva debería decir que queda sin efecto y el dinero se devuelve íntegro si los informes de dominio e inhibiciones no salen limpios.
• No sale el crédito hipotecario. El caso más frecuente. Si firmaste sin condicionar la operación a la aprobación del crédito, el riesgo es 100% tuyo. La cláusula que lo evita se llama, en criollo, "sujeto a aprobación del crédito": si el banco rechaza o tasa por debajo, la reserva se deja sin efecto y te devuelven el dinero. Pedila siempre que vayas a comprar con crédito, y mirá antes la guía de apto crédito para saber qué puede hacer que el banco diga que no.

Errores caros que se repiten

• Reservar antes de ver el informe de dominio. Es el orden invertido: primero se verifica, después se pone plata. Ver la guía de qué mirar antes de comprar.
• Firmar una reserva sin plazo de respuesta. Tu dinero queda retenido sin fecha de vencimiento.
• No leer si la seña es confirmatoria o penitencial. Es una línea, y cambia por completo qué pasa si te arrepentís.
• Pagar en efectivo sin recibo detallado. Monto, fecha, concepto, inmueble y quién recibe.
• Comprar con crédito sin condicionar la reserva a la aprobación. La causa más común de perder una seña.
• Aceptar un plazo de escrituración irreal. Si la propiedad viene de una sucesión, si hay hipoteca a cancelar o si el vendedor está en el exterior, treinta días no alcanzan. Un plazo imposible es un incumplimiento programado.