Alquilar hoy: contrato, aumentos y expensas

Lo primero: hoy manda el contrato, no una ley única

Durante años la respuesta a "¿cada cuánto me pueden aumentar?" fue la misma para todos, porque la fijaba la Ley de Alquileres. Ya no. La Ley 27.551 y su reforma fueron derogadas a fines de 2023 y la locación volvió a regirse por el Código Civil y Comercial y por lo que acuerden las partes.

Eso significa tres cosas concretas para vos:

• El plazo se pacta. Ya no hay un plazo mínimo legal uniforme que puedas invocar si no está en el contrato.
• El índice y la periodicidad del ajuste se pactan. Puede ser ICL, IPC, otra referencia, y puede ser mensual, trimestral, cuatrimestral, semestral o anual.
• La moneda se pacta. Hay contratos en pesos y contratos en dólares.

Y una aclaración importante si tu contrato es viejo: los contratos firmados bajo la normativa anterior siguen rigiéndose por lo que pactaron en su momento. Si el tuyo dice ICL con ajuste anual, eso es lo que se aplica hasta que venza, aunque la ley que lo inspiró ya no esté vigente.

Esto es una explicación general, no asesoramiento legal. Ante una duda concreta sobre tu contrato, consultá a un profesional.

Las cinco cláusulas que definen tu alquiler

Antes de firmar, buscá estas cinco cosas en el contrato. Son las que vas a mirar todos los meses durante los próximos años:

1. Plazo y fecha de inicio. Cuánto dura y desde cuándo corre. De esa fecha se derivan todas las de ajuste.
2. Monto y moneda. Cuánto pagás, en qué moneda, y —si es en dólares— cómo se convierte y con qué cotización.
3. La cláusula de ajuste. Es la más importante y la que más se lee por arriba. Tiene que decir qué índice se usa, cada cuánto se aplica y desde qué fecha se mide. Sin esos tres datos, el aumento queda librado a una discusión.
4. Expensas y servicios: quién paga qué. En la práctica argentina las expensas ordinarias (las del funcionamiento del edificio) suelen quedar a cargo del inquilino y las extraordinarias (obras y mejoras) a cargo del propietario, pero conviene que esté escrito. Verificá también quién paga ABL o inmobiliario, aguas, gas, luz e internet.
5. Garantías y depósito. Qué te piden (garantía propietaria, recibo de sueldo, seguro de caución, depósito) y, en el caso del depósito, cuándo y cómo se devuelve.

Y una sexta que no siempre está y conviene pedir: la cláusula de rescisión anticipada. Si te tenés que ir antes, ¿con cuánta anticipación avisás y qué te cuesta? Preguntalo antes de firmar, no el día que necesites irte.

Cómo se calcula un aumento de alquiler

El ajuste no es una estimación ni una negociación: es una división. La fórmula que aplican los contratos —y la que usa la calculadora de AgonProp— es:

monto actualizado = monto vigente × índice(fecha del nuevo ajuste) ÷ índice(fecha del último ajuste)

Ese cociente es el factor de ajuste. Si el índice pasó de 100 a 130 entre las dos fechas, el factor es 1,30 y el alquiler sube 30%. No interviene ningún criterio subjetivo ni ninguna IA: es aritmética sobre series oficiales publicadas.

Para hacerlo con tus números necesitás tres datos, todos en tu contrato: el monto vigente, la fecha del último ajuste y el índice y la periodicidad que pactaste. La calculadora deriva sola la fecha del próximo ajuste, te muestra los dos valores del índice que usó y te deja descargar el resultado en PDF para llevárselo al propietario o a la inmobiliaria.

Si lo que querés es ver la variación de un período determinado sin cargar tu contrato, el hub de aumento de alquileres por mes tiene el cálculo ya hecho período por período.

ICL o IPC: qué son y en qué se diferencian

Los dos índices oficiales que efectivamente se pactan en los contratos argentinos:

• ICL (Índice para Contratos de Locación), del BCRA. Se creó junto con la Ley 27.551 justamente para que los aumentos de alquiler tuvieran una referencia oficial. Combina la evolución de la inflación (IPC) con la de los salarios (RIPTE), en partes iguales, así que suele moverse distinto de la inflación pura. Es una serie diaria: hay un valor por cada día hábil.
• IPC (Índice de Precios al Consumidor), del INDEC. Mide la inflación general de la economía. Muchos contratos actuales lo pactan directamente. Es una serie mensual, y se publica con uno o dos meses de rezago respecto del mes corriente.

Ese rezago tiene una consecuencia práctica que sorprende a mucha gente: si tu ajuste por IPC cae en un mes cuyo índice el INDEC todavía no publicó, no hay número todavía. La calculadora de AgonProp no lo proyecta —proyectar un índice sería inventar un dato— y en cambio te avisa hasta qué fecha hay datos oficiales disponibles. Cuando el INDEC publica, el número aparece.

Cuál te conviene mirar no lo elegís vos ahora: lo eligió el contrato cuando lo firmaste. Si estás por firmar uno nuevo, sí es una decisión, y vale la pena mirar cómo se movieron los dos índices en los últimos períodos antes de aceptar uno.

Expensas: el número que casi nunca está en el aviso

El alquiler no es lo que pagás por mes. Lo que pagás por mes es alquiler + expensas + servicios, y las expensas son la parte que menos se anticipa.

En el catálogo de AgonProp, al 20/08/2026, hay 16 avisos de alquiler publicados y solo 1 informa el monto de expensas. Es una muestra chica y es nuestro catálogo, no el mercado —pero coincide con lo que pasa en cualquier portal: el campo es opcional y casi nadie lo completa.

Datos del catálogo propio de AgonProp, consultado el 20/08/2026 sobre los 130 avisos publicados. Es nuestro catálogo, no el mercado argentino: sirve para mostrar qué información suele faltar en un aviso, no para sacar promedios de precios del país.

Antes de firmar, pedí las expensas de los últimos doce meses, no la última liquidación. Un mes suelto no te muestra ni la estacionalidad ni los saltos. Y preguntá si hay expensas extraordinarias votadas: aunque en general las paga el propietario, el edificio en obra es algo que vas a vivir vos.

Antes de firmar: el checklist corto

• Hacé un inventario con fotos el día que entrás. Estado de paredes, pisos, aberturas, artefactos, llaves entregadas. Es la única defensa real cuando llegue la discusión del depósito.
• Probá todo antes de firmar: agua caliente, presión, calefacción, aire, ventanas, cerraduras, luz en cada ambiente.
• Anotá los números de medidores de luz y gas el día de la entrega.
• Confirmá cómo y dónde se paga el alquiler y cómo te dan el recibo. Guardá todos los comprobantes.
• Leé la cláusula de ajuste dos veces. Índice, periodicidad y fecha desde la que se mide.
• Preguntá qué pasa si te tenés que ir antes y qué pasa si querés renovar.
• Pedí el reglamento del edificio si es un departamento: mascotas, ruidos, uso de espacios comunes, alquiler temporario.

Y si todavía estás buscando, en el buscador de AgonProp podés describir lo que necesitás con tus palabras —zona, presupuesto, ambientes, si aceptan mascotas— y filtrar sin tocar un solo menú.

¿Y si en vez de alquilar conviene comprar?

Es la pregunta que aparece en cada renovación. No tiene una respuesta universal: depende de cuánto tiempo pensás quedarte, de la relación entre el alquiler y el precio de compra en tu zona, y de qué harías con el dinero del anticipo si no lo pusieras en ladrillos.

La calculadora de comprar vs. alquilar hace exactamente esa cuenta: compara los dos caminos según tu horizonte y te devuelve el punto de equilibrio, el momento a partir del cual comprar sale mejor que seguir alquilando. Y si el resultado te empuja a comprar, seguí por la guía de cuánto necesitás de verdad para comprar, que es donde aparecen los números que no están en el aviso.