Documentos para vender una propiedad en Argentina: el checklist completo

Checklist de documentos para vender una propiedad en Argentina

Este es el mapa general. Después desarrollamos cada punto, pero si querés la foto completa en un minuto, es esta:

• Título de propiedad (escritura) inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble.
• Reglamento de propiedad horizontal y certificado de deuda de expensas, si vendés un departamento o PH.
• Libres de deuda: impuesto inmobiliario o ABL, tasas municipales y servicios como agua, según la jurisdicción.
• Certificados de dominio e inhibiciones, que solicita el escribano antes de escriturar.
• Planos aprobados y, si hiciste obras, la documentación de las mejoras.
• Tu documentación personal: DNI, constancia de CUIT o CUIL, estado civil y, cuando corresponde, el asentimiento del cónyuge o conviviente.
• COTI ante ARCA (ex AFIP), cuando el valor de la operación supera el monto vigente.
• Si la propiedad viene de una herencia: documentación de la sucesión.

No todos aplican a todos los casos: una casa en un barrio abierto no necesita reglamento de PH, y no toda venta requiere COTI. Pero si repasás esta lista y sabés qué tenés y qué te falta, ya estás mejor parado que la mayoría de los vendedores.

La escritura o título de propiedad: el documento madre

La escritura es el documento que acredita que sos el dueño. Sin ella no hay venta posible, así que es lo primero que tenés que ubicar. Verificá tres cosas:

• Que esté inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble de tu jurisdicción. Una escritura firmada pero nunca inscripta es un problema que hay que resolver antes de vender.
• Que los datos coincidan: tu nombre tal como figura en el DNI, la nomenclatura catastral, la superficie. Errores de tipeo viejos se corrigen, pero llevan tiempo.
• Que el tracto esté completo: si compraste con boleto y nunca escrituraste, o si la propiedad quedó a nombre de un familiar fallecido, hay pasos previos obligatorios.

¿Y si la perdí?

Tranquilidad: la escritura original no es el único ejemplar que existe. El escribano que intervino en su momento conserva el protocolo, y se puede solicitar un segundo testimonio. Es un trámite conocido y resoluble, pero suma semanas: si sospechás que no la tenés, empezá por acá hoy mismo.

¿Vendés un departamento? Reglamento de PH y expensas

Si el inmueble está sometido al régimen de propiedad horizontal —un departamento, un PH, una unidad en un edificio— se suman documentos propios del consorcio:

• Reglamento de propiedad horizontal (antes llamado reglamento de copropiedad). Suele estar citado en tu escritura; si no tenés copia, el administrador o el escribano pueden conseguirla.
• Certificado de deuda de expensas, emitido por el administrador del consorcio. Indica si la unidad debe expensas ordinarias o extraordinarias al momento de la venta. El comprador (y su escribano) lo van a exigir sí o sí.
• En algunos casos, constancia de que no hay juicios del consorcio contra la unidad ni expensas extraordinarias votadas y pendientes de pago, algo que los compradores preguntan cada vez más.

Un consejo práctico: avisale al administrador que vas a vender apenas tomes la decisión. Los certificados de expensas tienen validez corta y algunos administradores demoran en emitirlos; tenerlo aceitado evita frenos de último momento.

Libres de deuda: impuestos, tasas y servicios

Antes de escriturar hay que demostrar que la propiedad no arrastra deudas que puedan trasladarse al comprador. Los frentes típicos son:

• Impuesto inmobiliario provincial (o ABL en CABA): el libre deuda se tramita ante la agencia de recaudación de tu provincia o el gobierno de la ciudad.
• Tasas municipales: alumbrado, barrido, servicios urbanos. Cada municipio tiene su propio trámite, presencial u online según el caso.
• Agua y servicios: en zonas con AySA u operadores locales, puede pedirse constancia de libre deuda del servicio.

¿Tenés deuda? No es el fin del mundo: en general se puede cancelar antes de la firma o retener el monto del precio de venta para pagarla en el acto de escrituración. Lo que no funciona es descubrirla el día de la firma. Pedí los estados de deuda apenas decidas vender: son gratuitos o de bajo costo en la mayoría de las jurisdicciones, y te dan la foto real de tu punto de partida.

Tu documentación personal: DNI, estado civil y asentimiento

La documentación del inmueble es la mitad de la historia; la otra mitad sos vos como vendedor:

• DNI vigente, con los datos coincidentes con la escritura. Si cambiaste de nombre o hubo errores registrales, hay que subsanarlos antes.
• Constancia de CUIT o CUIL, necesaria para la operación y los trámites fiscales asociados.
• Estado civil documentado: acta de matrimonio, sentencia de divorcio o acta de defunción del cónyuge, según tu situación.

El asentimiento del cónyuge

Punto clave que sorprende a muchos vendedores: aunque la propiedad esté solo a tu nombre, si es un bien ganancial o es la vivienda familiar, tu cónyuge —o conviviente con unión convencional registrada, según el caso— puede tener que prestar su asentimiento para la venta. No es un capricho del escribano: es la ley. Si estás casado, divorciado sin liquidar bienes, o en pareja conviviente, mencionalo en la primera reunión con el escribano para que te indique exactamente qué se necesita.

El COTI

Cuando el valor de la operación supera el monto vigente, antes de publicar o negociar corresponde tramitar el COTI (Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles) ante ARCA (ex AFIP). Es un trámite online que puede hacer el titular o la inmobiliaria autorizada. El monto de corte se actualiza periódicamente, así que verificalo al momento de vender.

Planos, mejoras y obras sin declarar

Los planos aprobados por el municipio no siempre son obligatorios para escriturar, pero pesan cada vez más: los compradores que financian con crédito hipotecario suelen necesitarlos, y cualquier comprador informado los va a pedir para verificar qué está declarado.

El escenario más común de conflicto: hiciste una ampliación —un dormitorio arriba, un quincho, cerraste una galería— y nunca la declaraste en el municipio o en catastro. ¿Se puede vender igual? En muchos casos sí, pero:

• El comprador puede usar la irregularidad para negociar el precio a la baja.
• Si hay crédito hipotecario de por medio, el banco puede exigir la regularización, lo que suma meses.
• La superficie declarada impacta en la valuación fiscal y en los impuestos.

Regularizar mejoras lleva tiempo y tiene costo, pero encararlo antes de publicar te posiciona mucho mejor. Como mínimo, conocé tu situación real: pedí una copia del plano en el municipio y compará con lo construido. Vender sabiendo es negociar con ventaja.

¿Quién reúne los documentos para vender una propiedad en Argentina?

Buena noticia: no estás solo en esto. Los documentos para vender una propiedad en Argentina se reparten entre tres actores, y conviene saber qué le toca a cada uno:

• El escribano pide los certificados de dominio e inhibiciones al Registro de la Propiedad —que confirman que sos el titular, que no pesan embargos sobre el inmueble y que no estás inhibido para vender—. Estos certificados tienen una validez de días, por eso se piden cerca de la fecha de firma, no meses antes. El escribano también estudia los títulos y detecta cualquier problema de tracto.
• La inmobiliaria, si trabajás con una, suele gestionar el COTI, coordinar con el administrador del consorcio y ordenar el expediente completo de la operación.
• Vos aportás la escritura, tu documentación personal, los libres de deuda que estén a tu alcance y la información honesta sobre el estado del inmueble.

¿Quién elige al escribano? Por costumbre en la mayoría de las jurisdicciones lo propone el comprador, que paga la mayor parte de los gastos de escrituración. Pero nada te impide consultar a un escribano de confianza antes de publicar para que revise tu título y te anticipe problemas. Esa consulta preventiva es de lo mejor que podés hacer como vendedor.

Papeles listos: ahora falta el otro pilar, el precio

La documentación en regla te garantiza que la venta puede cerrarse. El precio correcto define que la venta se concrete y en cuánto tiempo. Son los dos pilares, y fallan por separado: hay propiedades impecables de papeles que llevan un año publicadas porque salieron a un valor irreal, y propiedades bien tasadas que se caen en la escribanía por un embargo que nadie miró.

Para el segundo pilar, el camino clásico es pedir dos o tres opiniones de valor a inmobiliarias de la zona. El camino complementario, más rápido, es el tasador online de AgonProp: subís fotos de tu propiedad, la IA analiza ambientes, materiales y estado, el motor releva comparables reales en venta en tu zona, y en minutos recibís un informe profesional en PDF con valor estimado, rango de valores y los comparables que lo justifican. Está a precio promocional de $29.000 hasta diciembre de 2026, y te sirve tanto para definir el precio de salida como para defenderlo con datos cuando lleguen las contraofertas.

Si querés profundizar en cómo se determina el valor, te lo contamos en cuánto vale mi casa. Y para calibrar contra qué competís, mirá qué hay publicado hoy en tu zona en el buscador de AgonProp. Papeles en orden más precio bien fundamentado: esa es la combinación que vende.

Preguntas frecuentes

¿Qué pasa si perdí la escritura de mi propiedad?

No perdiste la propiedad, solo tu copia. El acto original queda asentado en el protocolo del escribano interviniente, y podés solicitar un segundo testimonio a través de un escribano. Es un trámite habitual y resoluble, pero puede llevar semanas, así que iniciálo apenas detectes que no tenés el documento, antes de publicar la propiedad.

¿Necesita firmar mi cónyuge aunque la propiedad esté solo a mi nombre?

En muchos casos, sí. Si el inmueble es un bien ganancial o constituye la vivienda familiar, la ley exige el asentimiento del cónyuge (y en ciertos supuestos, del conviviente con unión registrada) aunque no figure en la escritura. El escribano te confirma si aplica a tu situación concreta; planteálo en la primera consulta para evitar sorpresas en la firma.

¿Puedo vender una propiedad heredada que todavía está en sucesión?

Para escriturar la venta, la sucesión tiene que estar avanzada: en general se necesita la declaratoria de herederos y, según el caso, se puede vender por tracto abreviado sin inscribir primero el inmueble a nombre de los herederos, con todos ellos firmando la venta. Los plazos y requisitos varían según la provincia y el estado del expediente, así que consultá con el abogado de la sucesión y el escribano antes de comprometer fechas con un comprador.

¿Cuánto tiempo lleva juntar toda la documentación?

Si la escritura está en regla y no hay deudas ni obras sin declarar, podés tener casi todo listo en dos a cuatro semanas, a modo orientativo. Los certificados de dominio e inhibiciones los pide el escribano días antes de la firma porque tienen validez corta. Los casos que suman meses son los previsibles: escritura extraviada, sucesión sin iniciar, mejoras sin declarar o deudas grandes por regularizar. Por eso conviene revisar el checklist completo antes de publicar, no después de aceptar una oferta.

¿Qué es el COTI y quién lo tramita?

El COTI (Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles) es una constancia que se tramita online ante ARCA (ex AFIP) antes de ofertar o publicar la propiedad, cuando el valor supera el monto vigente, que se actualiza periódicamente. Lo puede generar el titular o la inmobiliaria autorizada, y el escribano lo va a requerir para escriturar si corresponde.